Zinsbindung

Bis eine Baufinanzierung steht, gibt es viele Details zu klären. Nicht nur die Höhe Ihres Darlehens oder die der monatlichen Raten sind wichtige Größen, auch die sogenannte Sollzinsbindung ist ein wichtiger Parameter in Ihrer Planung.

Als Sollzinsbindung (auch: Zinsbindung) ist der Zeitraum zu verstehen, in dem der für Ihre Baufinanzierung vereinbarte Zinssatz konstant bleibt. Wie lange Sie sich an einen Zins binden möchten, entscheiden Sie selbst: Es gibt die Möglichkeit eine kurze Zinsbindung ab fünf Jahren zu wählen. Teilweise bieten Baufinanzierer auch Immobilienkredite mit bis zu 25 oder 30 Jahren Zinsbindung an.

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Eine Zinsbindung gibt eine feste Kalkulationsplanung. So wissen Sie immer, mit welcher Rate Sie rechnen können. Würde sich der Zinssatz, den Ihre Kreditrate mitbestimmt, tagesaktuell ändern, könnten Sie nicht so genau planen. Stellen Sie es sich einmal vor: An einem Tag geht der Zins nach unten. Darüber könnten Sie sich freuen, denn Ihre Kosten würden kurzfristig sinken. An einem anderen Tag gehen die Zinsen jedoch wieder nach oben. Das würde dazu führen, dass Sie wieder mehr zahlen müssen. Sowohl nach oben als auch nach unten gibt es für diese Schwankungen theoretisch keine Grenzen. Ohne eine Zinsbindung wäre es für Sie deshalb sehr schwer Ihre Ausgaben der nächsten Jahre und Jahrzehnte genau zu kalkulieren. Da viele Immobilienerwerber sehr knapp kalkulieren, könnten sie sich nur geringere Kredite leisten, da in ihre Rechnung immer auch ein Puffer für eine mögliche Zinserhöhung einzukalkulieren ist.

Mit dem Abschluss der Zinsbindung einigen Sie sich mit Ihrem Baufinanzierer darauf, dass der Zins, den Sie für Ihren Kredit zahlen, über die nächsten Jahre konstant bleibt. Dadurch wissen Sie bis zum Ablauf der Zinsbindung genau die Höhe der zu zahlenden monatlichen Rate.

Übrigens: Die Sollzinsbindung sagt nichts darüber aus, in welcher Zeit Sie Ihren gesamten Kredit ausfinanzieren müssen. Gerade bei hohen Kreditsummen, die bei Baufinanzierungen abgerufen werden, ist es üblich, dass der festgeschriebene Zinssatz ausläuft bevor das Darlehen abbezahlt ist. Sie schließen dann eine Anschlussfinanzierung ab, für die Sie einen neuen Zinssatz und eine neue Zinsbindung festschreiben.

Wie die optimale Zinsbindung für Sie aussieht, hängt von zwei Dingen ab. Zum einen vom aktuellen Zinsniveau und von den Prognosen darüber, wie sich dieses in der kommenden Zeit entwickeln wird. Zum anderen spielen Ihre finanzielle Situation und Ihre Risikobereitschaft sowie Ihre Lebensplanung eine Rolle.


Faktor 1: Zinsniveau

Um abzuschätzen, wie lange Sie sich an einen Zins binden wollen, ist es wichtig, sich mit der grundsätzlichen Entwicklung der Bauzinsen auseinanderzusetzen. Stehen diese gerade hoch oder niedrig? Wie haben sie sich in den vergangenen Monaten und Jahren entwickelt? Und wie schätzen Experten die Entwicklung der Zinsen in der nächsten Zeit ein?

Stehen die Bauzinsen gerade hoch und es deutet sich an, dass diese wieder sinken, empfiehlt es sich auf eine kurze Zinsbindung von fünf oder maximal zehn Jahren zu setzen. So zahlen Sie nur über einen absehbaren Zeitraum die höheren Zinsen und können im Anschluss einen niedrigeren Zinssatz vereinbaren. Ein Vorteil kurzer Zinsbindungen: Der Zinssatz (auch: Sollzins), den Sie an Ihren Baufinanzierer zahlen, fällt geringer aus als bei langen Zinsbindungen. Das wirkt sich positiv auf Ihre monatlichen Raten aus.
Der Nachteil kurzer Zinsbindungen: In der Regel bleibt nach Ablauf der Zinsbindung noch eine hohe Restschuld übrig, die erneut finanziert werden muss – zu den dann aktuell geltenden Zinssätzen. Dass diese tatsächlich sinken und Ihnen bei der Anschlussfinanzierung ein finanzieller Vorteil entsteht, kann Ihnen niemand garantieren.

Sind die Zinsen derzeit niedrig, sollen aber wieder ansteigen, empfiehlt sich hingegen eine lange Zinsbindung. Denn bei einer Festschreibung der niedrigen Zinsen über 20 oder sogar 30 Jahre, kann Ihnen ein Anstieg in dieser Zeit nichts anhaben. Das hat allerdings auch seinen Preis. Baufinanzierer lassen sich lange Zinsbindungen nämlich bezahlen: Sie erheben einen Zinsaufschlag für längere Zinsfestschreibungen. Je länger die Sollzinsbindung, desto höher fällt dieser aus. Für die meisten lohnt es sich jedoch trotz dieses Aufschlags, die günstigen Zinsen von heute für einen längeren Zeitraum mitzunehmen.

Faktor 2: Finanzielle Situation und Risikobereitschaft

Wie werden sich nun die Zinsen entwickeln? Eine verlässliche Antwort darauf kann Ihnen keiner geben. Deswegen ist Faktor 2, die persönliche Situation, so entscheidend. Hier gibt es zwei Grundregeln. Je höher der Anteil der Kreditrate an Ihrem Haushaltsnettoeinkommen ist, desto länger sollten Sie eine Zinsbindung eingehen. So können Sie besser kalkulieren. Je weniger Eigenkapital Sie einsetzen, desto höher sollte die Tilgung ausfallen, damit der Kredit nicht zu lange läuft.

Wer sich eine hohe Tilgung leisten und somit schneller seine Kreditschulden begleichen könnte, kann über eine kürzere Zinsbindung nachdenken. Er vermeidet damit die Aufschläge auf den Zinssatz, die der Baufinanzierer wegen langer Laufzeiten verlangt. Zudem muss er nach Ablauf der Zinsbindung nur noch eine geringere Summe zu einem unbekannten Zinssatz neu finanzieren. Das birgt weniger Risiken als bei einer größeren Summe.

Sie möchten ein Darlehen über 250.000 € aufnehmen und davon ein Eigenheim bezahlen. Ihr Baufinanzierer bietet Ihnen einen Sollzinssatz von 0,84 %. Sie entscheiden sich für eine Tilgung von 3 %.

Bei einer Sollzinsbindung von 5 Jahren ergibt sich eine monatliche Rate von 800 €. Nach Ablauf der Zinsbindung bleiben 211.715,05 € Restschuld.

Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren erhöht sich der Sollzinssatz auf 1,35 %. Bei gleicher Tilgung (drei Prozent) ergibt sich eine monatliche Rate von 906,25 €. Die Restschuld nach 15 Jahren liegt bei 125.377,30 €.

Bei einer Zinsbindung von 20 Jahren erhöht sich der Sollzinssatz auf 1,69 %. Bei gleicher Tilgung (3 %) ergibt sich eine monatliche Rate von 977,08 €. Die Restschuld nach 20 Jahren liegt bei 71.684,14 €.

Wie die optimale Zinsbindung aussieht, ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Ihre persönliche Situation und das Zinsumfeld spielen eine große Rolle. Momentan gehen einige Experten davon aus, dass die derzeit niedrigen Zinsen wieder steigen werden, andere gehen von dauerhaft niedrigen Zinsen aus. Lassen Sie sich deshalb auf jeden Fall von unseren Baufinanzierungsexperten beraten.

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