Bereitstellungszinsen - Definition und Berechnung

Was sind Bereitstellungszinsen?

Bereitstellungszinsen können als zusätzliche Kosten bei der Finanzierung einer Immobilie anfallen. Sie entstehen dadurch, dass ein Darlehen nicht vollständig zu einem bestimmten Zeitpunkt abgerufen wird, sondern stückweise über einen längeren Zeitraum hinweg. Dies geschieht entweder, weil Teile des Darlehens noch nicht gebraucht werden oder weil es unerwartete Verzögerungen beim Bau bzw. Kauf gibt.

Der Kreditgeber hält den vereinbarten Betrag für den Kreditnehmer über einen längeren Zeitraum bereit. Für den noch nicht ausgezahlten Teil des Darlehens nimmt der Kreditgeber in dieser Zeit keine Zinsen ein. Dadurch entstehen Kosten für die Refinanzierung. Diese Kosten werden durch die Bereitstellungszinsen ausgeglichen.

Die Bereitstellungszinsen sind also eine Art Gebühr für die Teile des Kredits, den der Kreditgeber dem Käufer zwar zugesichert, ihm aber noch nicht ausgezahlt hat. Deshalb werden Bereitstellungszinsen manchmal auch als Bereitstellungsprovision bezeichnet.

Die folgenden Gründe können dazu führen, dass man den geliehenen Kreditbetrag nicht vollständig auf einmal braucht, sondern nach und nach über einen gewissen Zeitraum:

• Beim Hausbau ist das natürlicherweise der Fall, weil man für die einzelnen Bauabschnitte Teilzahlungen entrichtet. Deshalb wird der Baukredit in der Regel in Teilen nach jedem einzelnen Baufortschritt ausgezahlt.
• Verzögerungen beim Bau können dazu führen, dass Teile des Darlehens erst später als geplant in Anspruch genommen werden.
• Beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung kann es vorkommen, dass sich die Verhandlungen hinziehen, obwohl der Käufer den Kreditvertrag bereits abgeschlossen hat. In diesem Fall wird der bereitgestellte Kredit erst später abgerufen als geplant.
• Auch eine verzögerte Umschreibung ins Grundbuch kann dazu führen, dass das Darlehen erst verspätet in Anspruch genommen wird.

In all diesen Szenarien fallen auf den zurückgehaltenen Betrag des Darlehens Bereitstellungszinsen an. Die so entstehenden Kosten sollte man bei der Planung seiner Immobilienfinanzierung berücksichtigen.

Bereitstellungszinsfreie Zeit

Die meisten Kreditgeber bieten den Kreditnehmern eine Frist an, in der diese keine Bereitstellungszinsen zahlen müssen. Diese Frist ist die bereitstellungszinsfreie Zeit. Sie beginnt in der Regel mit Abschluss des Kreditvertrags, manchmal auch erst im Folgemonat nach Vertragsabschluss. Erst im Anschluss an diese Zeit werden Bereitstellungszinsen fällig. Wie lange die bereitstellungszinsfreie Zeit dauern kann, ist je nach Kreditgeber unterschiedlich. In der Regel liegt sie zwischen zwei und zwölf Monaten. Möglich sind auch längere Zeiträume. Die Dauer der bereitstellungszinsfreien Zeit hängt auch vom Finanzierungsgrund ab. So beträgt sie bei einem Hauskauf tendenziell zwei bis drei Monate, bei einem Neubau dagegen bis zu 18 Monate.

Innerhalb der bereitstellungszinsfreien Zeit zahlt man nur die Kreditzinsen für die bereits abgerufenen Beträge. Nach Ablauf der bereitstellungszinsfreien Zeit kommen die Bereitstellungszinsen für die noch nicht abgerufenen Beträge hinzu.

Je länger die bereitstellungszinsfreie Zeit dauert, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass man überhaupt Bereitstellungszinsen zahlen muss. Beispielsweise hat man bei einer bereitstellungszinsfreien Zeit von 12 Monaten eher die Chance, das komplette Darlehen innerhalb dieser Zeit abzurufen.

Bereitstellungszinsen berechnen

Bereitstellungszinsen werden für den Teil des Kredites berechnet, der noch nicht ausgezahlt wurde. Sie können je nach Kreditgeber unterschiedlich hoch sein. Viele berechnen 0,25 % Bereitstellungszinsen pro Monat. Das folgende Beispiel zeigt, wie Bereitstellungszinsen berechnet werden.

Angenommen die Kreditsumme für einen Neubau beträgt 250.000 €. Der Beginn der Bauarbeiten verzögert sich, so dass erst im vierten Monat die ersten Rechnungen fällig werden. Von da an wird der Kredit je nach Bedarf in unterschiedlich hohen Beträgen ausgezahlt. Im 11. und 12. Monat kommt es zu einem Baustopp aufgrund ungünstiger Wetterbedingungen. So stehen erst ab dem 13. Monat wieder Handwerkerrechnungen zur Zahlung an. Nach 18 Monaten ist der Kredit vollständig ausgezahlt. Sehen Sie hier, welche Zusatzkosten Bereitstellungszinsen in unterschiedlich langen bereitstellungszinsfreien Zeiträumen (3, 6, 12 und 18 Monate) verursachen können:

Bei einer bereitstellungsfreien Zeit von nur drei Monaten müssen Sie in diesem Fall mit Mehrkosten von insgesamt 3.825 Euro rechnen. Je länger die bereitstellungszinsfreie Zeit, desto geringer sind die Zusatzkosten. Bei einer bereitstellungsfreien Zeit von 18 Monaten fallen hier beispielsweise keine weiteren Kosten an.

Bedenken Sie, dass Sie zusätzlich bereits Zinsen auf den ausgezahlten Darlehensbetrag an den Kreditgeber zahlen. Sie zahlen bei dem Beispiel einer zu kurzen bereitstellungsfreien Zeit also quasi doppelt Zinsen an den Kreditgeber.

Es lohnt sich also, Bereitstellungszinsen möglichst zu vermeiden oder weitgehend niedrig zu halten, da sie die Kosten der Finanzierung deutlich in die Höhe treiben können.

Bereitstellungszinsen vermeiden oder reduzieren

Es gibt mehrere Strategien zur Vermeidung oder Reduzierung von Bereitstellungszinsen:

• Stimmen Sie die Finanzierung und das Bauvorhaben so aufeinander ab, dass Sie Bereitstellungszinsen vermeiden. Zu diesem Zweck erstellen Sie einen übersichtlichen Zahlungsplan, der Bestandteil des Bauvertrags ist. Der Zahlungsplan enthält die Zeitpunkte für die Fertigstellung einzelner Bauabschnitte durch die verschiedenen Gewerke. So ist von vornherein klar, welches Gewerk zu welchem Zeitpunkt bezahlt werden muss und welcher Betrag dann entsprechend zur Verfügung stehen muss.
• Vermeiden Sie Verzögerungen Ihres Bauvorhabens, indem Sie folgende vier Punkte beachten:
  
  1. Lassen Sie sich die termingerechte Koordination zwischen allen beteiligten Gewerken vertraglich zusichern.
  
  2. Planen Sie von Anfang an sorgfältig und kalkulieren Sie all Ihre Wünsche ein, um spätere Abweichungen vom ursprünglichen Bauplan zu vermeiden. Die Umsetzung von Änderungswünschen kostet in der Regel zusätzliche Zeit.
  
  3. Recherchieren Sie vor Baubeginn, wie solide Ihr Bauträger in seinem Geschäft steht. Beachten Sie, dass Ihr Bauvertrag eine Fertigstellungsgarantie des Bauträgers enthalten sollte.
  
  4. Planen Sie den Bau, wenn möglich, für die wärmere Jahreszeit ein, um schlechte Witterungsbedingungen als Grund für Bauverzögerungen weitgehend auszuschließen.
   
• Wenn Sie von vornherein im Blick haben, wann welche Darlehensbeträge ausgezahlt werden müssen, können Sie absehen, wie lange die bereitstellungszinsfreie Zeit ausfallen sollte. So können Sie dies bereits bei der Auswahl des Darlehens berücksichtigen.
• Legen Sie die Aufnahme des Darlehens terminlich so, dass die bereitstellungszinsfreie Zeit erst kurz vor Beginn der Bauarbeiten beginnt.
• Sie können die bereitstellungszinsfreie Zeit verlängern. Hier sollten Sie jedoch gut abwägen, ob sich die Verlängerung für Sie lohnt. Für die Verlängerung der bereitstellungszinsfreien Zeit berechnen die Kreditgeber manchmal einen Zinsaufschlag von 0,01 % bis 0,03 % pro verlängerten Monat auf den noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag. Dieser Aufschlag kann die Kosten so weit in die Höhe treiben, dass die Zahlung der Bereitstellungszinsen am Ende die günstigere Wahl ist.
• Wenn Sie Darlehen bei mehreren Kreditgebern haben, sollten Sie das Geld als erstes dort abrufen, wo die bereitstellungszinsfreie Zeit am kürzesten ist.
• Bei einem sogenannten „Forward-Darlehen“ schließen Sie ein Darlehen ab, dessen Laufzeit erst zu einem späteren Zeitpunkt beginnt. Das kann sich lohnen, wenn die Erstfinanzierung erst später abläuft, Sie sich aber jetzt schon einen aktuell günstigen Zinssatz sichern möchten. Auch hier ist mit einem Zinsaufschlag zu rechnen, so dass man die Kosten gegeneinander abwägen sollte.

Bereitstellungszinsen zurückfordern

Bei einem Hausbau kann man sich in bestimmten Fällen Kosten vom Bauträger erstatten lassen, die durch Verzögerungen beim Bau entstanden sind. Dies ist natürlich nur dann möglich, wenn der Bauträger die Verzögerungen verursacht, indem er vertraglich vereinbarte Termine nicht eingehalten hat. Bereitstellungzinsen, die durch einen solchen Zeitverzug angefallen sind, können Sie vom Bauträger zurückfordern.

Um diese Möglichkeit wahrnehmen zu können, sollten Sie in den Vertrag mit dem Bauträger eine Klausel inkludieren, nach welcher der Bauträger verpflichtet ist, die Bereitstellungszinsen zu erstatten, falls er Bautermine nicht einhält. Auf jeden Fall sollte hierzu auch ein verbindlicher Zeitplan mit dem Bauträger vereinbart werden. In diesem Zeitplan werden Termine für die Fertigstellung einzelner Bauabschnitte festgelegt. So liegt die Verantwortung für die Einhaltung des Zeitplans beim Bauträger und man kann sich darauf berufen, wenn durch sein Verschulden Bereitstellungszinsen anfallen.

Fragen und Antworten zu Bereitstellungszinsen

Warum muss ich Bereitstellungszinsen zahlen?

Der Gläubiger hält den Kreditbetrag für den Kreditnehmer über einen längeren Zeitraum bereit, zahlt ihn jedoch noch nicht vollständig aus. Deshalb kann er dem Kreditnehmer keine Kreditzinsen berechnen. Die Bereitstellungszinsen sind eine Entschädigung an den Kreditgeber dafür, dass er den Betrag zur Verfügung stellt und refinanziert, ohne dafür Geld vom Kunden zu erhalten.

Wie lange müssen Bereitstellungszinsen bezahlt werden?

Bereitstellungszinsen werden im Anschluss an die bereitstellungszinsfreie Zeit gezahlt und dann so lange, bis der letzte Teil des Darlehens ausgezahlt wird. Die Bereitstellungszinsen werden jeweils auf Basis des Darlehensbetrags berechnet, der noch nicht ausgezahlt wurde. Mit jedem ausgezahlten Teil des Darlehensbetrags verringern sich also die Bereitstellungszinsen, da sich der Teil des Darlehensbetrags, der noch zurückgehalten wird, durch die Auszahlung verringert. Mit der Auszahlung des letzten Teils des Darlehensbetrages endet auch die Zahlung von Bereitstellungszinsen.

Wie hoch sind Bereitstellungszinsen?

Bei den meisten Kreditgebern betragen die Bereitstellungszinsen 0,25 % des zurückbehaltenen Darlehensbetrags pro Monat. Diese können allerdings je nach Anbieter abweichen.

Kann man Bereitstellungszinsen steuerlich geltend machen?

Bereitstellungszinsen können von der Steuer abgesetzt werden, wenn Sie die gebaute oder gekaufte Immobilie vermieten. In diesem Fall können gezahlte Bereitstellungszinsen als Werbungskosten geltend gemacht werden. Allerdings geht das nur in dem Steuerjahr, in dem die Bereitstellungszinsen gezahlt wurden. Eine rückwirkende Geltendmachung für Bereitstellungszinsen, die bereits früher gezahlt wurden, ist nicht möglich.

Wenn Sie in der gebauten oder gekauften Immobilie Teileinheiten nicht vermieten, sondern selbst bewohnen oder beruflich nutzen, können Sie Bereitstellungszinsen für diese Einheiten nicht steuerlich absetzen.