Die Grundsteuerreform im Überblick
Um die neue Grundsteuer erheben zu können, werden bundesweit Grundstücke neu bewertet. Künftig soll dies alle sieben Jahre stattfinden. Bis Ende Januar 2023 müssen Grundstücksbesitzer zurzeit eine Feststellungserklärung ihres Grundstückswertes bei ihrem zuständigen Finanzamt einreichen. Auf Basis dieser Daten berechnen die Finanzämter die neue Grundsteuer. Welche Informationen Grundstücks- und Immobilienbesitzer ihrem Finanzamt geben müssen, hängt von den individuellen Regelungen des jeweiligen Bundeslandes ab. Ab 2025 wird die neue Grundsteuer dann an Gemeinden und Städte gezahlt. Nicht jeder Eigentümer muss mehr zahlen als vorher, denn die Grundsteuerreform soll kostenneutral ausfallen. Das heißt: In der Summe bleiben die Steuereinnahmen gleich.
Wie unterschiedlich sich die neue Grundsteuer auswirken wird, was Eigentümer bei der Abgabe ihrer Daten beachten müssen und viele weitere Fakten zur Grundsteuerreform 2022 erfahren Sie in diesem Artikel.
Hintergrund der Grundsteuerreform
Jeder, der im Besitz eines Grundstücks in Deutschland ist, zahlt einmal pro Jahr eine Grundsteuer – unabhängig davon, ob das Grundstück bebaut ist oder nicht. Immobilien fallen bei der Berechnung des Grundstückswertes zusätzlich ins Gewicht. Die Höhe der Abgabe erfolgte bisher auf Grundlage eines Einheitswertes. Diese Werte sind jedoch schon länger umstritten, da sie auf Jahrzehnte alten Grundstückswerten basieren. Aus diesem Grund hat das Bundesverfassungsgericht das derzeitige System der grundsteuerlichen Bewertung für verfassungswidrig erklärt. In Zukunft soll die Berechnung der Grundsteuer nicht mehr auf den Einheitswerten, sondern auf einem Grundsteuerwert basieren. Auch wenn Eigentümer schon in diesem Jahr ihre Daten übermitteln müssen: Noch bis Ende 2024 gelten die bisherigen Regelungen. Die neu berechnete Grundsteuer muss dann erst ab dem 1. Januar 2025 gezahlt werden.
Die Umsetzung der Grundsteuerreform richtet sich nach den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts. Dazu hat der Gesetzgeber ein Bundesmodell erstellt, an dem sich die Länder orientieren können, jedoch auch die Möglichkeit haben, eine eigene abweichende Berechnungsmethode einzuführen. Zwar setzt bei der Neuberechnung der Grundsteuer ein Großteil der Bundesländer auf das Bundesmodell, jedoch haben einzelne Bundesländer eigenständige Regelungen beschlossen.
Ziel des Bundesmodells
Mit der Grundsteuerreform sollen vergleichbare Grundstücke auch gleich bewertet werden. Das Bundesmodell berücksichtigt bei der Ermittlung des Grundstückswerts sowohl die Grundstücksgröße als auch den Wert des vorhandenen Gebäudes auf dem Grundstück. Zukünftig wird bei der Festsetzung der Steuerhöhe also berücksichtigt, ob sich das Grundstück und die Immobilie in einer besonders begehrten Lage befinden oder nicht.
Neue Grundsteuer: Was muss ich als Grundbesitzer tun?
Eigentümer eines oder mehrerer Grundstücke müssen zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.01.2023 eine Grundsteuererklärung abgeben. Dazu muss die „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ ausgefüllt und in elektronischer Form an das Finanzamt übermittelt werden.
Wann ist die Abgabe einer Grundsteuererklärung Pflicht?
Wenn Sie Eigentümer eines Grundbesitzes sind, müssen Sie eine Grundsteuererklärung abgeben.
Als Grundbesitz gelten:
- unbebaute Grundstücke
- Eigentumswohnungen
- bebaute Grundstücke
- Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
Die Feststellungserklärung muss normalerweise von den Eigentümern ausgefüllt werden. Auch bei Eigentumswohnungen sind die Besitzer zuständig, auch wenn eine Hausverwaltung eingesetzt wird.
Auf Basis dieser Erklärung berechnen die Finanzämter den neuen Wert des Grundbesitzes.
Neue Grundsteuerreform: Welche Daten brauche ich?
Einen Teil der wichtigsten Daten für die Grundsteuererklärung (Aktenzeichen, Grundbuchinformationen, Flurdaten und Bodenrichtwert) sollten Sie meist schon über ein individuelles Informationsschreiben ihres Finanzamtes erhalten haben. Angaben zu einzelnen Grundstücken lassen sich zudem über das Grundsteuerportal (Geodatenportal) des Bundeslandes finden.
Weitere Angaben zur Wohnfläche, zum Baujahr und zur Grundstücksart müssen vom Eigentümer selbst ermittelt werden.
Bodenwert-, Flächenfaktor- oder Bundesmodell: drei unterschiedliche Berechnungsmodelle
Je nach Bundesland kann ein anderes Berechnungsmodell für die Neuermittlung der Grundsteuer gelten. Auch der Umfang der Daten, die übermittelt werden müssen, unterscheidet sich.
1. Bodenwertmodell
Das Bodenwertmodell gilt in Baden-Württemberg. Hier entscheidet allein die Grundstücksfläche – die Größe und der Wert der darauf errichteten Immobilien spielen keine Rolle.
Folgende Daten sind erforderlich:
- Grundbuchdaten
- Bodenrichtwert
- Nutzungsart
- Grundstücksfläche und Aktenzeichen des Einheitswertes
2. Flächenfaktormodell
In Hamburg, Niedersachsen, Hessen und Bayern gilt das Flächenfaktormodell. In diesen Bundesländern wird die Höhe der Grundsteuer durch die Grundstücksfläche sowie die Wohnfläche entschieden.
Folgende Angaben sind erforderlich:
- Grundbuchdaten
- Nutzungsart
- Wohnfläche, Grundstücksfläche und Aktenzeichen des Einheitswertes
3. Bundesmodell
Die am häufigsten verwendete Berechnungsgrundlage ist das Bundesmodell. Insgesamt elf Bundesländer haben sich dafür entschieden. Das Bundesmodell gilt als das genaueste Modell bei der Berechnung. Allerdings ist es auch das aufwändigste, weil in die Berechnung auch die meisten Informationen einfließen. Weil dieses Modell dem Wert der Immobilie folgt, soll es zum gerechtesten Ergebnis bei der Verteilung der Steuerlast führen.
Folgende Daten sind erforderlich:
Allgemeine Angaben für alle Grundstücke:
- Eigentumsverhältnisse
- Steuernummer (Grundstück)
- Adresse (Grundstück)
- Grundstücksbezeichnung (Gemarkung, Grundbuchblatt, Flur, Flurstück, Anteil)
- Grundstücksart
- Grundstücksfläche
- Bodenrichtwert (zum 1. Januar 2022)
Zusätzliche Angaben für Wohngrundstücke:
- Baujahr
- Wohn-/Nutzfläche
- bei Wohnungseigentum den Miteigentumsanteil
- ggf. Anzahl der Tiefgaragen-/Garagenstellplätze
Zusätzliche Angaben für geschäftliche, gemischt genutzte, und andere bebaute Grundstücke:
- bei Teileigentum der Miteigentumsanteil
- Bruttogrundfläche(n)
- Baujahr
Wo finde ich die Daten für die die Grundsteuererklärung?
Die meisten Daten, die Sie für die Erklärung benötigen, finden Sie in Ihren bereits vorhandenen Unterlagen oder über eine Internetrecherche.
Persönliche Unterlagen:
- Teilungserklärung z. B. bei Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen (Wohn-/Nutzfläche)
- Kaufvertrag (Baujahr,Wohn-/Nutzfläche,Anzahl der Garagen-/Tiefgaragenstellplätze)
- Bauunterlagen (Baujahr, Wohn-/Nutzfläche, Anzahl der Garagen-/Tiefgaragenstellplätze, Bruttogrundfläche)
- Grundbuchauszug (Eigentumsverhältnisse,Grundstücksbezeichnung, Grundstücksfläche)
- Betriebskostenabrechnungen
- Einheits- und Grundsteuerbescheide (Aktenzeichen oder Steuernummer)
- Kontoauszüge
Informationsquellen im Internet:
- Anlage 39 zu § 254 des Bewertungsgesetzes (BewG) (Nettokaltmieten)
- Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-D (Bodenrichtwerte)
Achtung: Jedes Bundesland stellt ein eigenes Informationssystem für das eigene Grundsteuermodell zur Verfügung.Informieren Sie sich am besten direkt auf den offiziellen Internetseiten der einzelnen Bundesländer. Hier sind alle benötigten Angaben für die Steuererklärung aufgelistet.
Wo gebe ich die Daten zur Grundsteuererklärung ab?
Die Grundsteuererklärung müssen Sie grundsätzlich in elektronischer Form beim Finanzamt abgeben. Nur in Ausnahmefällen ist eine schriftliche Erklärung möglich.
Welche Möglichkeiten bestehen, die Grundsteuererklärung abzugeben?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, das Formular zur Grundsteuererklärung in elektronischer Form an das Finanzamt zu übermitteln. Entweder direkt über ELSTER, den kostenlosen Online-Dienst des Finanzamtes, oder mit einer Steuersoftware, die eine Übermittlung via ELSTER unterstützt. Alternativ können Sie einen Steuerberater beauftragen, die Grundsteuererklärung anzufertigen und digital an das Finanzamt zu versenden.
Grundsteuererklärung über ELSTER
Um ELSTER nutzen zu können, müssen Sie sich einmalig registrieren. Wer schon ein Benutzerkonto hat, kann dieses auch für die Übermittlung der Feststellungserklärung in elektronischer Form nutzen.
Wichtig: Die Freischaltung für ELSTER kann bis zu 10 Werktage dauern. Melden Sie sich deshalb unbedingt rechtzeitig vor dem Ende der Abgabefrist an.
Alternative Software zur Grundsteuererklärung
Spezielle Steuersoftware von Drittanbietern ist in der Regel zwar kostenpflichtig, dafür aber oft einfach zu bedienen und damit eine gute Alternative zum offiziellen Steuerportal. Eine Übersicht der Softwareprodukte, die ELSTER unterstützen finden Sie direkt online auf der ELSTER-Seite.
Zu den bekanntesten Softwarelösungen für Steuererklärungen zählt WISO. Das Tool WISO Grundsteuer unterstützt sowohl das Bundesmodell als auch die jeweiligen Ländermodelle. Die Nutzung ist auch ohne Elster-Zertifikat möglich. Durch verständliche Fragen und Erklärungen des Fachvokabulars hilft die Software bei der Zusammenstellung der Daten für die Grundsteuererklärung. Die Angaben zum Bodenrichtwert wird durch die Software automatisch ermittelt.
Die Online-Software Smartsteuer funktioniert ähnlich und kommt ebenfalls ohne ELSTER-Zertifikat aus. Der Anbieter gibt Nutzern zudem die Möglichkeit, die Software bis zur Abgabe des Steuerfalls kostenlos und anonym zu testen. Erst ab dem Moment, wo Sie ihre Daten an das Finanzamt übermitteln, ist eine Bezahlung erforderlich.
Eine weitere Alternative ist die „GrundSteuerErklärung“ von Wolters Kluwer. Die Software unterstützt ebenfalls alle Modelle, erfordert allerdings ein ELSTER-Zertifikat.
Grundsteuerreform 2022: Vereinfachtes Formular für private Eigentümer
Das Bundesministerium für Finanzen bietet zudem einen Online-Dienst für Privatpersonen an. Der Service gilt nur für Bundesländer, die das Bundesmodell nutzen.
„Grundsteuererklärung für Privateigentum“ ist auf Standardfälle von Privateigentümern zugeschnitten und vereinfacht die Abgabe der Grundsteuererklärung im Vergleich zu ELSTER deutlich. Dabei werden die Daten
sofort über die offizielle ELSTER-Schnittstelle „ERiC“ an die zuständige Finanzverwaltung übermittelt. Über die Website www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de können Sie ihren privaten Grundbesitz mit nur wenigen Angaben digital melden, sofern Sie
- Ein- oder Zweifamilienhäuser,
- Eigentumswohnungen
- oder unbebaute Grundstücke besitzen.
Die Nutzung ist auch ohne Elster-Zertifikat möglich. Sie benötigen lediglich ihre Steuer-ID und Ihr Geburtsdatum, um einen Freischaltcode auf dem Postweg zu erhalten.
Wie lässt sich die neue Grundsteuer berechnen?
An der grundsätzlichen Berechnung der Grundsteuer ändert sich nichts.Die bislang genutzten Faktoren Grundstückswert, Grundsteuermesszahl und Hebesatz bleiben die Grundlage.
Die Grundsteuer wird auch in Zukunft mit folgender Formel berechnet: Wert des Grundbesitzes mal Steuermesszahl mal Hebesatz. Neu ist, dass der Einheitswert durch den Grundsteuerwert ersetzt wird und anders durch die Behörden berechnet wird. Die Steuermesszahl ergibt sich weiterhin aus dem Grundsteuergesetz. Und auch der Hebesatz wird weiterhin durch die einzelnen Kommunen und Gemeinden festgelegt.
Hintergrund zum Hebesatz
Die Grundsteuer gehört zu den wichtigsten Einnahmequellen einer Stadt oder Gemeinde. Nicht nur öffentliche Einrichtungen wie Schulen, Schwimmbäder, Kindergärten oder Büchereien werden über die Steuereinnahmen bezahlt. Auch die Infrastruktur vor Ort, z.B. Straßen, Brücken oder Radwege, wird über die Einnahmen der Grundsteuer finanziert. Deshalb ist es auch in Zukunft wichtig, dass genug Geld aus der Grundsteuer in die Kommunen fließt.
Zur Neuberechnung legen die Finanzämter einen Grundsteuerwert fest. Aus diesem Wert wird der Grundsteuermessbetrag berechnet, der Städten und Gemeinden als Grundlage für die spätere Grundsteuerfestsetzung dient. Sollte die Neubewertung des Grundsteueraufkommens zu gering ausfallen, können die Kommunen den Wert über Hebesätze entsprechend anpassen.
Fazit: Steuerlast muss nicht zwingend steigen
Die Grundsteuerreform und die Neubewertung der Grundstücke führen nicht zwangsläufig zu einer höheren Belastung für jeden Eigentümer. Ziel des Gesetzgebers ist eine gerechtere Verteilung der Steuerlast – die Gesamthöhe der Einnahmen durch die Grundsteuer soll in etwa gleichbleiben. Dabei kann es individuell zu einer Veränderung der Steuern kommen. In gefragten Ballungsgebieten und begehrten Lagen wird die Grundsteuer tendenziell eher steigen und in ländlichen Gegenden eher sinken. Der neue Hebesatz, der durch die Kommunen selbst festgelegt wird, kann dies jedoch elementar beeinflussen.