Nebenkosten beim Bau oder Kauf einer Immobilie – Hierauf müssen Sie achten

Sie möchten ein Haus bauen oder kaufen und haben sich bereits über das Budget Gedanken gemacht? Viele Käufer beschäftigen sich zu Beginn des Haus- oder Grundstückserwerbs häufig nur mit den offensichtlichen Kosten: dem Kaufpreis oder dem Preis für den Bau der Immobilie. Die Nebenkosten werden dabei außer Acht gelassen, schlagen jedoch deutlich zu Buche und beeinflussen Entscheidungen in Verbindung mit dem Immobilienerwerb. Wir verraten Ihnen, an welche Bau- und Kaufnebenkosten Sie denken müssen, damit Sie die Berechnung der Nebenkosten schon zu Beginn richtig durchführen und im Verlauf Ihres Vorhabens nicht auf unangenehme finanzielle Überraschungen treffen.

Was sind Baunebenkosten?

Beim Hausbau fallen neben den Kosten für das Grundstück und den Bau zahlreiche weitere Ausgaben an. Dazu zählen Kosten, die vor, während und nach dem Immobilienbau entstehen, u. a. für den Notar, die Maklerprovision, die Baugenehmigung, die Vermessung und Aushebung des Bodens sowie Strom und Wasser während des Baus. Wenn Sie eine Baufinanzierung abschließen, sind diese Kosten unbedingt mit einzukalkulieren, damit Sie ausreichend Budget zur Verfügung haben.

Baunebenkosten vor dem Hausbau

Als Bauherr sollten Sie Ihre Finanzen genau im Blick behalten und das Budget detailliert planen. Denken Sie deshalb daran, dass bereits vor dem Bau einige Kosten anfallen.

Grundstückskauf

• Notar- und Grundbuchkosten
  Der Kauf eines Grundstücks wird in der Regel über einen Notar abgewickelt, der sich anschließend auch um den Eintrag in das Grundbuch kümmert.
• Grunderwerbsteuer
  Die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb eines Grundstücks einmalig an. Die Zahlung der Steuer wird im Kaufvertrag geregelt, da diese laut Gesetz, ohne eine Absprache der beiden Parteien, zwischen dem ehemaligen Eigentümer und dem Käufer aufgeteilt wird. Im Regelfall wird die Grunderwerbsteuer deshalb im Kaufvertrag dem Käufer zugewiesen.
• Grundschuldbestellung
  Bei einer Grundschuldbestellung wird die Grundschuld des Bauherrn und somit auch des Darlehensnehmers in das Grundbuch eingetragen. Diese muss erfolgen, damit die Bank daraufhin die Kreditsumme auszahlt. Um eine schnelle Auszahlung des Kredits zu gewährleisten, kann dieser Vorgang beim Notartermin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags stattfinden. Nach Tilgung, muss die Löschung der Grundschuld beantragt werden, da sie nicht automatisch erfolgt.
• Maklerprovision
  Wenn Sie das Grundstück über einen Makler erworben haben, fällt eine Maklerprovision an. Diese erhält der Immobilienmakler als Honorar für eine erfolgreiche Vermittlung.

Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer, Grundschuldbestellung sowie Maklerprovision sind beim Kauf einer bereits erbauten Immobilie als Kaufnebenkosten bekannt. Die folgenden Kosten fallen nur beim Bau einer Immobilie an:

Kosten für die Bauvorbereitung

Nach dem Kauf eines Grundstücks können Sie sich mit der Planung und Vorbereitung des Baus beschäftigen. Nur mit einer vernünftigen Bauvorbereitung sparen Sie sich unerwünschte Hindernisse während der Bauphase.

• Grundstücksbezogene Kosten
  Hierzu zählen Kosten für die Bereinigung der Baufläche, den Abtransport von Schutt und Aushub und die mögliche Beseitigung von Bäumen und Büschen. Möglicherweise muss auch eine Baustraße errichtet werden.
• Vermessungskosten
  Wenn Sie Ihr Grundstück vermessen lassen, fallen auch hierfür Kosten an. Diese variieren nicht nur je nach Vermessungsgebührenordnung der Bundesländer, sondern auch je nach Bodenwert, Grenzlänge, Höhe des Sockelbetrags, Anzahl der bestehenden und neu gesetzten Grenzzeichen sowie der Art der Vermessung. Der Preis einer Vermessung in ländlichen Gebieten liegt zudem höher als der für eine Vermessung in einer Großstadt.
• Bodengutachten/Baugrundgutachten
  Bei einem Bodengutachten wird die Qualität des Baugrunds in Form eines geotechnischen Berichts erfasst.
• Erschließungskosten
  Die Erschließungskosten fallen für Anschlüsse für Gas, Wasser und Strom, aber auch für den Internetanschluss und das Kabelfernsehen an.
• Baugenehmigung und Bauvertragsprüfung
  Wer bauen will, benötigt eine Baugenehmigung. Für diese müssen Sie einen Bauantrag stellen und 0,5 - 1 % Ihrer Bausumme für die Genehmigung einplanen. Lassen Sie anschließend die Bauverträge der ausführenden Dienstleister von einem Anwalt prüfen. Da die Verträge keiner gesetzlichen Grundlage unterliegen, können alle Firmen eigene Formulierungen und Bestimmungen darin aufnehmen. Ein Anwalt hilft Ihnen, auf versteckte Klauseln und Baunebenkosten zu achten.

Kosten während der Bauphase

Endlich können Sie mit dem Bau beginnen. Neben Projektleitern und Architekten, die bezahlt werden wollen, ist es besonders wichtig, dass Sie für die Zeit der Bauarbeiten entsprechende Versicherungen abschließen, um sich für alle Fälle abzusichern.

• Baustrom, Wasser und Toilette
  Sprechen Sie mit den ausführenden Dienstleistern darüber, ob die Kosten für den Baustrom, Wasser und eine Toilette für die Bauarbeiter von Ihnen separat getragen werden müssen oder diese bereits in den Kosten für die Baufirmen einberechnet sind.
• Kosten für Projektleitung und Architekten
  Wenn Sie ein Fertighaus bauen, fallen während der Bauphase Kosten für die Projektleitung an. Bauen Sie dagegen ein Architektenhaus, müssen Sie etwa 12 - 15 % für das Architektenhonorar einplanen.
• Baubegleitung und Baugutachten
  Wird Ihr Bauvorhaben durch einen Sachverständigen begleitet, fallen während des Baus Stundensätze für diesen an. Da sich diese gegebenenfalls auf mehrere Tausend Euro belaufen können, müssen Sie auch diese Kosten mit einkalkulieren.
• Versicherungen für Bauhelfer, Bauleistung, Baufertigstellung und Bauherrenhaftpflicht
  Bauherren müssen sich während der Bauphase absichern. Schließen Sie eine Bauleistungsversicherung ab, um Schutz bei unvorhergesehenen Schäden, die durch Vandalismus oder Material- bzw. Konstruktionsfehler entstanden sind, zu haben. Die Bauherrenhaftpflicht versichert Sie gegen Schäden, die durch am Bau beteiligten Personen entstanden sind.
• Bauzeitzinsen
  Bauzeitzinsen werden für den Betrag fällig, den Ihnen Ihre Bank bereits für den Bau ausgezahlt hat.

Kosten nach dem Hausbau

Das Haus steht. Jetzt geht es darum, es zu einem schönen Zuhause zu machen und die Gestaltung der Außenanlage sowie den Innenausbau durchzuführen. Der Entwurf, wie Ihr neues Eigenheim aussehen soll, kann schon vor und während des Baus erstellt werden. Auf diese Weise können Sie finanziell gut im Voraus planen.

• Außenanlagen
  Zu einem gemütlichen Zuhause gehört auch ein schöner Garten, eine Terrasse für Grillfeste und ein einladender Gehweg zur Haustür. Möglicherweise soll auch eine Garage oder ein Carport gebaut werden. Verschiedene Unternehmen bieten hier Ihre Dienste an. Sprechen Sie mit einer Auswahl über Ihre Vorstellungen und holen sich Kostenvoranschläge ein, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
• Innenausbau
  Sie haben schon eine Vorstellung davon, wie Ihr Wohnzimmer aussehen soll oder möchten endlich in Ihrer Traumküche kochen? Das Bad soll eine Oase werden und ein begehbarer Kleiderschrank lässt Ihr Herz höherschlagen? Die Kosten für den Innenausbau Ihres Eigenheims können regional stark variieren. Holen Sie sich Angebote zur Boden- und Wandgestaltung ein, um sich mit Kosten für Fliesen oder Parkett sowie besonderen Einrichtungswünschen nicht zu übernehmen.

Behalten Sie die Übersicht über die Baunebenkosten

In der Regel betragen die Nebenkosten etwa 15 % bis 20 % der Gesamtkosten der Immobilie. Hier ist der falsche Zeitpunkt, um Geld zu sparen. Wenn Sie zunächst nur mit geringen Nebenkosten kalkulieren, während des Baus jedoch weitere Ausgaben entstehen, fehlen Ihnen am Ende möglicherweise mehrere Tausend Euro.

Beispielrechnung für Baunebenkosten:

Sie planen für den Kauf Ihrer Immobilie 450.000 Euro ein und berechnen für die Nebenkosten 15 %. Sie liegen bei 67.500 Euro für die Nebenkosten. Fallen die Nebenkosten doch höher aus, fehlen Ihnen nun 22.500 Euro, die Ihnen bei einer Nebenkostenberechnung von 20 % zusätzlich zur Verfügung stehen würden.

Übersicht der Baunebenkosten

Wann sind Baunebenkosten fällig?

Die Zahlungen der Baunebenkosten beginnen bereits mit dem Kauf des Grundstücks und der Zahlung an den Notar. Stellen Sie deshalb sicher, dass mit dem Notartermin auch die Grundschuldbestellung abgeschlossen wird, damit der Kredit an Sie ausgezahlt wird und Sie die Gutachter, Architekten und Dienstleister umgehend bezahlen können. So sorgen Sie für ein gutes Verhältnis zu allen Beteiligten und halten sich den Kopf frei für die nächsten Schritte des Hausbaus.

Fazit

Häuslebauer sollten bereits vor dem Bau möglichst alle Kosten kennen und sich auf Eventualitäten einstellen. Rechnen Sie deshalb eher mit 20 % vom Baupreis für die Nebenkosten, anstatt mit weniger zu pokern. Einige Kosten lassen sich von Beginn an relativ genau bestimmen. Kosten während des Baus, der Gestaltung der Außenanlage oder des Innenbereichs können dagegen variieren. Möglicherweise haben Sie während der Renovierung und Einrichtung Ihres neuen Zuhauses noch weitere Wünsche, die Sie sich dank einer optimalen Kalkulation der Kaufnebenkosten erfüllen können. Da kommt Ihnen eine kleine Summe, die übrig geblieben ist, sicher zugute.

Wenn Sie noch über eine Finanzierung nachdenken, können Sie Ihre Baufinanzierung jetzt berechnen.

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